2008년 금융위기 이후 국내 부동산시장의 침체가 지속되고 있다. 여기에 최근 세계경제의 위기감이 고조되면서 부동산시장의 회복은 상당히 지체될 것으로 전망된다. 이러한 부동산경기의 장기침체로 인해 부동산대출 부실, 건설업체의 부도, 부동산중개 및 관련업의 침체 등이 이어지고 있다.
개별 가계의 입장에서 보면 부동산은 전체 자산의 80%를 차지하는 가장 중요한 재산이다. 따라서 부동산경기 침체는 가계 경제에도 큰 타격을 주게 된다. 특히 은퇴를 앞둔 우리나라 베이비붐 세대들에게 부동산경기 침체의 장기화는 노후 생활의 어려움을 초래할 수 있다는 점에서 크게 우려되는 바가 있다.
금융기관의 입장에서도 부동산경기 침체는 곤혹스러운 일이다. 아직 우리나라의 주택담보대출 전체 규모는 외국에 비해 높은 수준은 아니다. 현재 집값 대비 40% 전후의 대출비율을 보이고 있는데, 이는 외국에 비해서 낮은 편이다. 그렇지만 우리나라의 집값 수준이 높기 때문에 대출비율이 외국에 비해 상대적으로 낮다 하더라도 가계 소득 대비로는 적지 않은 원리금 상환 부담이 있다. 따라서 주택경기가 지속적으로 침체되고, 가격하락 폭이 커진다면 금융기관도 어려움에 처할 수 있다.
더욱이 현재 침체가 일시적인 현상으로 그치지 않고 부동산시장의 구조변화로 이어질 가능성도 있다. 부동산경기의 장기 추세는 인구 추이와 연관성이 높다. 최근 1955년생부터 1963년생에 걸친 베이비붐 세대들의 은퇴가 본격화되고 있는데, 이에 따라 5-6년 안에 주택 주 수요층의 감소에 의한 주택가격 하락 현상도 나타날 것이다.
그렇지만 이러한 변화가 부동산산업의 쇠퇴를 의미하지는 않는다. 가장 극단적인 부동산 버블 붕괴를 겪었던 일본만 하더라도 지난 20년간 타격을 받은 것은 주로 건설업이며, 부동산산업은 새로운 시장이 커지자 오히려 국민경제에서 차지하는 비중이 증가했다. 왜냐하면, 토지나 주택의 매매는 손실로 이어지면서 급속히 그 거래규모가 줄어들었지만 임대부동산이 크게 증가하면서 부동산자산관리가 부동산산업의 중심 영역으로 자리 잡았기 때문이다.
우리나라에서도 이러한 흐름이 비슷하게 나타나리라 예상된다. 전세에서 월세로의 주택임대시장의 변화, 도시형 생활주택 붐, 대규모 도심 복합개발 등 부동산 임대시장의 성장이 본격화되고 있다. 이에 따라 자연스럽게 부동산시장이 매매 중심에서 임대 중심으로 옮겨가게 될 것이다.
이러한 변화과정에서 부동산을 자본이득 중심으로 보는 시각은 임대료와 같은 소득이득을 중요하게 보는 시각으로 전환될 것이다. 즉 부동산이 단기적인 투기 대상이 아니라 장기적인 자산관리의 대상이 되는 것이다. 특히 현재 베이비붐 세대들의 부동산자산은 향후 부동산자산관리의 중심적 대상이 될 것이다. 이미 이러한 분위기는 금융기관의 부동산상담이나 컨설팅 인력이 급격히 증가하는 등 여러 방면에서 나타나고 있다. 결국, 현재의 부동산 위기는 부동산자산관리를 중심으로 한 새로운 발전의 계기가 될 것이다.
필자: 이상영(부동산학) 교수
