주택임대차 계약 시 유의점
봄은 새 학기가 시작되는 계절이자, 대표적인 이사 철이다. 부모님과 함께 살고 있거나 기숙사에 거주하는 경우에는 문제가 없겠지만, 원룸 등의 주택을 임차하여 사는 독자라면 주택임대차 계약 시 유의사항에 대해서 잘 살펴볼 필요가 있다.
임대차란 일방 당사자가 상대방 당사자에게 임대차의 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방 당사자는 이에 대한 대가로 차임을 지급할 것을 약정하는 계약이다. 주택임대차란 임대차의 목적물이 주택인 경우를 말하는데, 대학생들이 많이 임차하는 원룸도 주택의 한 종류에 해당한다.
흔히 “세를 놓는다”, “세를 얻는다.”라는 말을 많이 사용하는데, 여기에서 세를 놓는 사람을 법률적으로는 “임대인”이라고 하고 세를 얻는 사람을 “임차인”이라고 한다. 또한, 임대차라고 하면 보증금만 내고 월세가 별도로 나가지 않는 전세계약과 월세가 나가는 월세 계약이 모두 포함된 것으로 생각하는 경우가 많지만, 법적으로는 임대차계약은 채권계약이고 전세권이 설정된 전세계약은 물권계약이어서, 전세는 임대차가 아니다. 다만, 전세계약의 경우에도 등기부상 전세권 설정을 하지 않으면 이를 “채권적 전세”라고 하여서 이는 채권계약이므로 사실상 임대차와 같은 법적 취급을 받게 된다.
임대차 계약을 할 때는 무엇보다도 보증금을 나중에 잘 돌려받을 수 있는가 하는 점이 중요한 고려요소가 된다. 따라서 임대차 계약의 당사자가 해당 주택의 소유자가 맞는지를 먼저 확인해야 하는데, 부동산의 소유권은 등기부 등본으로 공시되므로, 해당 주택의 등기부 등본을 발급받아서 확인해야 한다. 이 등기부 등본은 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 발급받을 수 있다. 만약 주택의 소유자가 외국에 거주하는 등으로 대리인이 계약을 체결한다면 소유자의 위임장과 인감증명서를 받고 전화통화 등으로 그 의사를 확인해보아야 한다.
다음으로 주택의 임차인을 보호하기 위하여 제정된 특별법인 주택 임대차보호법의 내용을 잘 알고 계약을 체결하는 것이 좋은데, 그중에서 가장 중요한 부분은 대항력과 우선변제권에 관한 부분이다.
대항력이란 주택의 소유자가 매매나 경매 등의 사유로 변동되더라도 보증금을 다 돌려받을 때까지 주택을 비워주지 않고 계속하여 거주할 수 있는 권리를 말하며, 우선변제권이란 주택이 경매나 공매가 되면 다른 채권자들보다 보증금을 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말한다.
대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날 발생하는 것이고, 우선변제권은 대항력의 요건을 모두 갖추고 여기에 더해서 임대차계약서에 확정일자를 받는 세 가지 요건을 모두 갖춘 다음 날 발생하는 것인데, 대항력은 임차인이 최선순위 권리자인 경우에만 발생한다는 것을 유의할 필요가 있다. 따라서 임대차 계약 전에 해당 주택의 등기부 등본상 소유자 외에 아무런 권리자가 나와 있지 않은 경우에만 대항력의 보호가 가능한데, 여기서 다른 권리자란 압류권자ㆍ가압류권자ㆍ저당권자ㆍ가등기권자ㆍ가처분권자 등 해당 주택에 어떠한 이해관계가 있고 권리를 행사할 수 있는 사람을 말하며, 등기부의 기재로 확인할 수 있다. 이외에도 등기부에 나와 있지 않은 임차권자를 확인하기 위해서는 확정일자부를 열람하여 보아야 한다.
대항력과 우선변제권의 공통요건인 주택의 인도란 말 그대로 주택을 넘겨받는 것을 말하며 현실적으로는 열쇠를 넘겨받고 이사를 하게 되면 인도를 받은 것이 된다. 주민등록은 해당 주민센터에 가서 전입신고를 하면 되고, 우선변제권의 요건인 확정일자는 임대차계약을 체결한 후 그 계약서를 주민센터에 가지고 가서 확정일자를 받으면 된다.
선순위 권리자가 전혀 없어야만 발생하는 대항력과 달리 우선변제권은 선순위 권리자가 있어도 발생하나, 여기에서 “우선”이라는 의미는 후순위 권리자보다 우선한다는 의미여서 선순위 권리자가 경매나 공매 절차에서 배당을 받아간 후에 남은 금액에서 후순위 권리자보다 우선배당을 받는 것이므로 선순위 권리자가 있는 경우에는 주택의 가액과 선순위 권리자의 채권액을 비교해 보고 보증금이 안전한지를 판단하여야 한다.
그런데, 주택 임대차보호법은 대항력과 우선변제권 이외에도 소액보증금에 대한 최우선변제권이라는 것을 인정하고 있어서 이 최우선변제권의 요건을 충족하는 경우에는 선순위 권리자가 있어도 이들을 제치고 최선순위 배당을 받을 수가 있게 된다.
최우선변제권의 요건은 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록이며, 다만 이러한 최우선변제권은 모든 임차인에게 발생하는 것이 아니고 지역별로 규정된 일정 금액 이하의 소액보증금에 대해서 특정 금액 한도 내에서만 발생하는 것이다.
이 기준은 계속해서 변동되는 것이므로 계약 체결 이전에 미리 주택 임대차보호법 시행령을 살펴보아야 하는데, 현재 기준으로 서울특별시의 경우에는 보증금이 9천5백만 원 이하인 임차인만이 적용되며, 그 보호되는 금액은 해당 주택 가액의 1/2 범위 내에서 3천2백만 원까지이다. 이 최우선변제권에 해당하는지 여부를 결정할 때 주의사항은 임차인이 계약을 체결한 시점의 기준이 적용되는 것이 아니라 등기부 등본상 최선순위 권리자의 설정일을 기준으로 적용된다는 점이다. 또한, 상가의 경우에는 최우선변제권의 요건을 따질 때 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 더한 이른바 “환산보증금”을 기준으로 하지만 주택의 경우에는 이러한 환산보증금이 아닌 순수 보증금을 기준으로 하므로 월세는 고려할 필요가 없다는 점도 참고 바란다.
박신호 변호사
